【不動産お役立ちコラム】不動産が競売になるとどうなる？強制的な売却のリスクについても解説｜センチュリー21成ハウジング　スタッフブログ｜センチュリー21成ハウジング

住宅ローンの返済が滞り、将来の生活に不安を抱えながら、不動産の売却を検討している方もいらっしゃるかと思います。
所有する資産が、意図しない形で処分される事態を避けるためには、正しい知識を身に付けることが重要です。
本記事では、不動産売却における競売の概要と、所有者にもたらすデメリット、差し押さえに至るまでの流れも解説します。

不動産売却における競売とは

競売とは、ローンの返済が困難になった際、債権者が裁判所に申し立てて、不動産を強制的に売却する公的な手続きです。
この制度は、債務者が担保に入れた物件を差し押さえることで、債権者が貸付金を回収することを目的としています。
通常の売却では、所有者の意思が尊重されますが、競売は裁判所の権力で執行されるため、所有者の同意は一切必要ありません。
また、競売の手続きが開始されてしまうと、債務者の希望を反映させることは困難になるため、迅速な現状把握と決断が求められます。
適切な時期に売却活動をおこなうことは、残債務の整理や、将来の生活再建をスムーズに進めるうえで重要な要素となります。

競売が所有者にもたらすデメリット

競売によっておこるデメリットは、一般的な不動産市場での売却に比べて、売却価格が低くなる傾向にあることです。
裁判所が定める売却基準価額は、市場相場を下回る水準で設定されることが多く、結果として多額の借金が残る原因となります。
また、プライバシー侵害のリスクもあり、裁判所の資料やインターネット上で、物件の詳細情報が不特定多数に公開されます。
さらに、物件が落札された後は、法律に基づく引渡しが義務付けられており、所有者は速やかに立ち退かなければなりません。
落札者との交渉が決裂した場合には、強制執行によって、住居から追い出される事態に発展する恐れもあり、不安定な立場に置かれます。
任意売却のように、引越し費用の捻出について、債権者の理解を得ることは難しく、退去後の生活資金を確保する面でも不利が生じます。

差押えから落札にいたるまでの流れ

競売の手続きは、金融機関から返済を促す督促状が届き、一定期間が経過した後に、代位弁済がおこなわれることで本格化します。
代位弁済とは、保証会社が債務者に代わって、銀行へ一括返済する仕組みであり、これが完了すると債権は保証会社へ移行します。
この段階になると、分割返済の権利が消滅するため、債権者は裁判所に対して競売の申し立てをおこない、物件の差し押さえが実行されるでしょう。
その後は、裁判所の執行官による現地調査が実施され、物件の価値や、利用状況が詳細に記録された資料が作成されます。
売主目線で注意すべき点は、期間入札の通知が届いて公告がおこなわれると、手続きを止めることが事実上不可能になることです。
競売を避けるための時間は限られているため、督促状が届いた時点で、すぐに不動産会社や専門家へ相談すること大切です。

まとめ

競売とは、住宅ローンの滞納時に、裁判所の権限で不動産を強制売却する制度です。
市場価格よりも、安値で取引されるデメリットだけでなく、情報の公開や強制立ち退きといった厳しいリスクが伴います。
督促状から代位弁済を経て、入札に至る流れを理解し、手遅れになる前に、任意売却などの適切な対策を講じることが重要です。
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