【不動産お役立ちコラム】入居者交代の必要性とは？交代する方法と注意点についてご紹介｜センチュリー21成ハウジング　スタッフブログ｜センチュリー21成ハウジング

アパートやマンションなどの賃貸経営をしていて、周辺の住民に迷惑をかけるモンスター入居者に悩まされていませんか。
問題を起こす住民がいるとトラブルの原因にもなるので交代の必要性や、退去してもらう方法、そして注意点についてご紹介しますので参考にしてください。

入居者交代の必要性とは

昼夜問わずひどい騒音をだしたり、ゴミを部屋にため込みゴミ屋敷化してしまったり、周辺の住民に迷惑をかけるのがモンスター入居者です。
このような人を放置しておくと、警察が介入するようなトラブルを起こしてしまったり、耐えきれなくなった他の入居者が退去してしまうという恐れがあります。
空室が出てもトラブルのある物件だと空室も埋まりにくく、家賃収入が得られないという悪循環に陥る可能性も少なくありません。
また家賃滞納を繰り返すような人を留めておくと、キャッシュフローの悪化によって不動産経営が苦しくなるので退去してもらう必要性があります。

入居者交代の方法とは

モンスター入居者であっても一方的に退去させられないので、任意の話し合いをすることから始めましょう。
任意の話し合いでは、不動産会社を介して部屋の明け渡しを伝えてもらう方法で、一番費用を抑えられるものです。
ただ、任意の話し合いでスムーズに退去してくれるケースはほとんどなく、立ち退き料の支払いや明け渡し期間の交渉は避けられません。
話し合いで解決できない場合には、法的措置として裁判所に今までの状態を申立て、裁判所に立ち退きの判決をもらいます。
裁判所の決定には強制力が伴うので、強制執行によってモンスター入居者の退去が可能となりますが、あくまでも立ち退きのみで滞納分の家賃回収はできません。
また裁判で判決が出るまでに数か月の期間がかかり、弁護士に対応を依頼すると弁護士費用も掛かるので100万円前後は覚悟しておいた方が良いでしょう。

入居者交代に関する注意点とは

入居者交代においての注意点として、正当事由と合意、そして半年前までに退去通知が必要となり、これらが揃っていないと退去させることはできません。
正当事由がない場合でも家賃を3か月以上滞納していたり、無断で部屋を転貸していた場合は契約違反になるので契約解除が可能です。
また立ち退き料は必ず支払うものではなく、正当事由だけで合意してもらうのが難しい場合に納得して退去してもらうための手段なので、立ち退き料を正当事由にすることはできません。
立ち退き料については決まりがありませんが、一般的な相場として新しい生活を始めるための敷金・礼金・引っ越し代相当といわれています。

まとめ

賃貸経営において経営の妨げになるようなモンスター入居者はそのままにしておかずに交代を検討することが大切です。
トラブル回避のためにも、早めに退去通知を出し合意が得られるような話し合いをしていきましょう。