市街化調整区域の相続では、一般の宅地と同じ感覚で判断すると手戻りが生じる恐れがあります。
とくに、この区域は開発を抑制するための厳しい制限があり、不動産評価や活用の方法が大きく異なるでしょう。
本記事では、市街化調整区域の基本的な仕組みから相続税評価の算定方法、そして相続後の活用や売却の選択肢について解説いたします。
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市街化調整区域とは
市街化調整区域は、都市計画法によって指定される区域です。
その目的は、無秩序な開発を防ぎ、市街化を抑制することにあります。
そのため、住宅や商業施設の建築は原則として認められておらず、農地や山林、空き地として維持されることが多いのが特徴です。
この区域内の土地にはインフラ整備も十分でない場合が多く、一般の市街化区域と比べて利便性に欠ける傾向があります。
こうした事情から、市街化調整区域では固定資産税評価額が低くなりやすく、相続税評価にも影響を及ぼします。
また、路線価が設定されていないことが多いため、相続時には倍率方式を用いた評価が基本となるのです。
なお、路線価方式が適用できる区域とは異なり、評価の根拠となる情報が限られる点にも注意が必要です。
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市街化調整区域内にある土地の相続税評価
この区域の土地は、近隣の類似した地目の土地と比較することで相続税評価額を求めます。
通常は、近傍の宅地などの固定資産税評価額をもとに、倍率方式を用いて算出しましょう。
また、計算式は「相続税評価額＝類似の固定資産税評価額×（1－しんしゃく割合）×評価倍率」となります。
しんしゃく割合とは、建築制限などによる利用制限を考慮して減価される割合です。
たとえば、建築が難しい農地や山林とされる土地では、評価額がより低くなる可能性があります。
ただし、近隣に宅地がある場合などは、一定の造成費を加味しつつ評価額が算出されることもあります。
市街化調整区域であっても一部の例外地域では、市街化と一体となっている場合もあり、その際には個別の判断が求められるでしょう。
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相続した市街化調整区域の土地はどうするか
この区域の土地を相続した場合、売却や信託などの選択肢があります。
まず、売却を検討するのが一般的で、用途が限定されるため、太陽光発電や資材置き場としての利用が現実的です。
建物の建築が難しいことを理解したうえで、利用方法を明確に提示することで買い手が見つかる可能性が高まります。
一方で、土地を手放したくない場合は、土地信託を活用する方法もあります。
土地信託とは、土地の所有権を信託会社に預け、その土地を活用して得られた収益を受け取る仕組みです。
信託期間が終了すれば土地の所有権は元に戻るため、長期的に資産を保持しつつ活用できる点が魅力です。
また、いずれの方法を選ぶ場合も、地域の都市計画や需要の動向を確認しましょう。
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まとめ
市街化調整区域は、建築や開発が制限されるエリアであり、相続時には評価方法が異なります。
相続税評価は、近隣の固定資産税評価額をもとに、倍率方式やしんしゃく割合を用いて算出されます。
相続後は、売却や土地信託などの方法を検討し、地域の特性に応じた対応をおこなうことが大切です。
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